Ehitusseadus

Uus ehitusseadustik: mõisted muutuvad

Tänavu 1. juulil jõustub ehitusseadustik, mis asendab praegu kehtiva ehitusseaduse. Põhimõttelisi muutusi võrreldes senise regulatsiooniga ei ole tehtud, kuid uus seadustik sisaldab siiski mitmeid muudatusi ja korrastusi kehtivas ehitusõiguse reeglistikus.

Samuti on selle haare ka varasemast laiem – lisaks üldistele ehitusõiguse reeglitele on selle eriosas sätestatud erireeglid näiteks maanteede, raudteede, puurkaevude jms ehitamisele.

Täpsustused mõistetes ja lisandunud põhimõtted

Võrreldes kehtiva seadusega ei näe uus seadustik ette ehitusvaldkonna põhimõistete põhjalikku muutmist, kuid leidub täpsustusi. Näiteks on uues seadustikus laiendatud ehitise ümberehitamise mõistet. Kehtiva seaduse kohaselt on rekonstrueerimine “ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine”. Uue seadustiku kohaselt on rekonstrueerimine ehitamine, mille käigus muutuvad olemasoleva ehitise omadused oluliselt. See hõlmab lisaks senises seaduses sätestatule ka nt ehitiste tööparameetrite või kasutatava tehnoloogia olulist muutmist. Uuena on määratletud ka ehitise lammutamisemõiste. 

Erinevalt varasemast on uues seadustikus sätestatud ka ehitusvaldkonna põhimõtted: näiteks ohutuse ja keskkonnasäästlikkuse põhimõtted. Ohutuse põhimõtte kohaselt ei tohi ehitis, ehitamine, ehitise kasutamine jm seonduv tegevus põhjustada ohtu ka keskkonnale. Keskkonnasäästlikkuse põhimõtte kohaselt peavad ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine olema võimalikult keskkonnasäästlikud.

Muutub ka ehitise mõiste

Kehtiv ehitusseadus ütleb, et ehitis on aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Ehitised jagunevad hooneteks ja rajatisteks. Selle mõiste rakendamine praktikas on olnud keerukas, sest arusaamine sellest, mida tähendab „kohtkindel“, on erinev. Seda, et mõiste ei ole ühetähenduslik, on leidnud ka Riigikohus, kes püüdis oma 2006. aasta kohtulahendis asjasse selgust tuua. Sõna „kohtkindel“ analüüsimise tulemusena jõudis Riigikohus arusaamisele, et ehitisena tuleb mõista inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklikku asja, mille asukohta ei suuda selle omanik omal jõul muuta ja mille teisaldamine on võimalik üksnes abivahendeid kasutades. Sellest Riigikohtu lahendist on juhindunud kohtud ka hiljem.

Uue ehitusseadustiku järgi on ehitis inimtegevuse tulemusel loodud ja aluspinnasega ühendatud või sellele toetuv asi, mille kasutamise otstarve, eesmärk, kasutamise viis või kestvus võimaldab seda eristada teistest asjadest. Kui algselt oli ehitisena käsitletav maaga püsivalt ühendatud asi, siis nüüd on ehitis iga asi, mis on maale asetatud või sellega ühendatud. Seega, uue seaduse järgi võib peaaegu kõike, mis maapinnal asub, lugeda ehitiseks. 

Seaduse koostajad on põhjendanud uut mõistet sellega, et „on tooteid, mille mõju avaliku ruumi kujundamisele võib teatud kasutusviisi puhul olla vähemalt samaväärne tavatähenduslikult mõistetavate ehitiste mõjuga, näiteks merekonteinerit võib kasutada kui kioskit, garaaži, ehitussoojakut. Olulisust omab toodete hõlmamine ehitise mõistega üksnes põhjusel, et neil toodetel võib olla märkimisväärne mõju avaliku ruumi kujundamisel ja seega peab neid saama planeeringuliselt ja loamenetluslikult kohelda samamoodi kui ehitisi.“

Kahjuks aga tundub ikka tekkivat olukord, et ka uue ehitusseadustiku ehitise mõistest ei ole võimalik ühtmoodi aru saada.  Enam ei saa kindel olla, kas näiteks kivihunnik või suitsuahi on ehitised, sest need vastavad ehitise mõistele – on inimtegevuse tulemusel loodud, toetuvad aluspinnasele ja nende kasutamise otstarve võimaldab neid eristada teistest asjadest. Samas leevendab asjaolu, et enam pole võimalik üheselt aru saada, mis on ehitis ja mis mitte, veidi see, et ehitusseadustiku lisas toodud tabelist saab vaadata, millise ehitiste ehitamiseks on vaja kohalikku omavalitsust teavitada, taotleda ehitusluba või koostada ehitusprojekt.

Uued teavitused – ehitusteatis ja kasutusteatis

Kehtivas ehitusseaduses võib sõltuvalt hoone või rajatise suurusest selle ehitamiseks vaja olla kas ehitusluba, kirjalik nõusolek või tuleb kohalikku omavalitsust ehitamisest teavitada. Uue seaduse kohaselt on ehitamiseks vaja esitada kas ehitusteatis või taotleda ehitusluba, teatud väikesemahulisel ehitamisel aga ei ole vaja haldusorganitega üldse suhelda.

Ehitusteatis on ehitustegevusest teavitamine veebis. See dokument hakkab asendama praegu kehtiva ehitusseaduse järgset kohaliku omavalitsuse kirjalikku nõusolekut väikeehitise püstitamiseks. Kasutusteatis kujutab endast veebipõhist teavitust ehitise kasutuselevõtuks, mis hakkab asendama väikeehitise kasutusluba. Ehitus- ja kasutusteatist saab hakata esitama ehitusregistri kaudu.

Sisuliselt hakkab ehitusteatis kajastama sama infot, mis seni tuli esitada kohaliku omavalitsuse kirjaliku nõusoleku taotluses. Ehitusteatis on aga selle poolest uudne, et selle esitaja ei pea ehitustegevuse alustamiseks ootama enam kohaliku omavalitsuse kirjalikku kinnitust.

Kuigi ehitusteatise esitamisele ei peaks üldjuhul järgnema haldusorgani reageeringut, on kohalikul omavalitsusel õigus 10 päeva jooksul nõuda lisainfot või kaasata menetlusse kolmandaid isikuid. Kui selle aja jooksul ei ole kohalik omavalitsus lisanõudeid esitanud, võib teatise esitaja asuda hoonet püstitama.

Kasutusteatis on täiesti uus instrument, mis asendab kasutusloa. Kasutusteatis hakkab kajastama üldist infot kinnisasja, ehitise ja ehitaja kohta. Ehitusseadustik näeb ka kasutusteatisele ette 10-päevase menetlustähtaja, mille jooksul võib kohalik omavalitsus erandkorras esitada lisatingimusi. Kui neid ei esitata, võib ehitise kasutusele võtta.

Võrreldes senikehtiva ehitusseadusega tuleb uue ehitusseadustiku puhul tähele panna, et väikeehitise puhul, mille püstitamiseks tuleb praegu kehtiva seaduse kohaselt taotleda kohaliku omavalitsuse kirjalikku nõusolekut, tuleb uue seaduse jõustumisel koos ehitusteatisega esitada ka hoone ehitusprojekt. Samuti tuleb ehitise kasutuselevõtu puhul arvestada kasutusteatise esitamise kohustusega.