Äripäeva raadio: Kasvukursil

Miks hinnata ettevõtte vara väärtust ning kuidas valida selleks õige meetod?

Koroona-aasta järel on põhjust ettevõtte vara väärtust eriti hoolikalt hinnata. Seda enam, et mõne vara väärtus võib olla segastel aegadel hoopis kasvanud, selgub Äripäeva Raadio saatest „Kasvukursil”, kus varade hindamisest rääkisid nõustamisettevõtte Grant Thornton Baltic audiitorteenuste valdkonna juht ja vandeaudiitor Mart Nõmper ning finantsnõustamise valdkonna juht Mikk Mägi.

Ettevõtte varade väärtuse hindamisest tasub rääkida just nüüd, kuna paljude ettevõtete majandusaasta lõppes 31. detsembril ja see on ettevõtete jaoks ühtlasi ka bilansipäev. Pärast bilansipäeva tuleb juhtkonnal teha palju erinevaid hindamisi nii varade kui ka kohustuste poolel. „Tänasel päeval on aktuaalne see, et oleme selja taha jätnud erakordse aasta 2020, kus paljude varade väärtus on langenud, aga mõnede väärtus ka tõusnud. Rahatrükk on olnud väga suur ja kõik ei ole odavamaks läinud, vaid ka mitte midagi tegemata on osade varade hinnad kerkinud,” selgitab Nõmper.

Lisaks varade hindamisele tasub tema sõnul kriitiliselt üle vaadata ka arvestuspõhimõtted raamatupidamises, sest praegu kasutusel olevad meetodid ei pruugi seoses keskkonna muutustega anda kõige õiglasemat pilti ettevõtete netovaradest ja tulemustest. Raamatupidaja jaoks on küll deebet ja kreedit jäänud samaks, kuid vara väärtuse hindamine uues olukorras on juhtkonna jaoks suur proovikivi. Mikk Mägi lisab, et varade hindamise peakski juhtkond kindlasti läbi viima koos raamatupidajatega.

Mille väärtus on aastaga kerkinud, millel kahanenud?

Üheks väärtuse kasvatajaks on kinnisvarahinnad, millele alguses ennustati langust. Samuti lühiajalised finantsinvesteeringud, mille puhul käisid aktsiaturud kiirelt alla, kuid täna on keskmiselt indeksid kõrgemad kui aasta tagasi. Vara väärtuse langus on aga individuaalne ja spetsiifiline, olenedes ettevõtte tegevusalast. Kindlasti on kõik kuulnud raskustest turismisektoris ehk languse märk võib olla nendega seotud varadel. Samuti on mõned ettevõtted sulgenud tootmisüksuseid ja see on viinud nende konkreetsete varade allahindlusvajaduseni.

Igatahes on ekspertide sõnul oluline vara väärtused bilansis üle kontrollida. Indikatsioone, mis selle vajalikkust näitavaid, on mitmeid: kui turu intressimäärad on tugevalt tõusnud, üldine majanduskeskkond halvenenud, diskontomäärad muutunud, väljutakse mingitest äridest, äriplaanid ei ole õnnestunud või ettevõtte netovara ei vasta äriseadustiku nõuetele jm.

„Rääkides ettevõtte väärtuse hindamisest, peitub siin vana tõde, et ilu on vaataja silmades. See tähendab, et osapoolte ehk ostja ja müüja jaoks võib olla millegi väärtus vastavalt konkreetsele olukorrale erinev,” räägib Mägi. „Meetodid väärtuse hindamiseks on kulumeetodid, tulumeetodid ja turumeetodid. Igaüks oma eripärade ja kitsaskohtadega.”

Lihtsustatuim meetod kulumeetoditest on netovara meetod, kus võetakse ettevõtte varad ja kohustised ning hinnatakse need õiglasesse väärtusesse. Õiglane väärtus omaniku jaoks on varade ja kohustuste vahe. Lihtne näide: kui ettevõtte varade õiglane väärtus on 1000 eurot ja kohustusi on 900 euro eest, on ettevõtte omakapitali õiglane väärtus 100 eurot. Lisaks tulevad mängu erinevad varad, mida ettevõte võib bilansis hoida nagu nõuded, varud ja põhivara, siis need ei ole sageli õiglases väärtuses. „Sel juhul võib olla vajalik mõningaid nõudeid ja varusid alla hinnata. Või vastupidi üles, kui bilansilises jääkmaksumuses kajastatud põhivara väärtus on suurem. Olemuselt on see siiski lihtne lähenemine, mis ei näita lisandväärtust ja ettevõtte tulevikupotentsiaali, kuid mida on hea kasutada varahaldusettevõtete või tegevust lõpetavate firmade puhul,” selgitab Mägi.

Turumeetodite puhul võib rääkida erinevatest väärtuskordajatest ehk ettevõtte väärtuse suhtest kasumisse või müügitulusse. See meetod eeldab, et on olemas hea võrdlusbaas sarnastest noteeritud ettevõtetest või tehingutest. Eesti puhul on aga võrreldavaid noteeritud ettevõtteid vähe ja seetõttu liigutakse sageli edasi tulumeetodile, millest peamiselt kasutatakse diskonteeritud rahavoogusid. Tulumeetodi leitud ettevõtte väärtus põhineb kahel faktoril: ettevõte poolt genereeritud rahavool tulevikuprognoosis ja tõenäosus, et see prognoos saavutatakse. Suurimat riski kannab siin omanik, sest saadud tulust saavad kõigepealt tasu tarnijad, töötajad ja riik ning kui on ka finantseerijatele makstud, jääb tuleviku rahavoog omanikele. Mägi nendib, et siin võib eksida erinevates kohtades ehk milline pronoos on asjakohane, millist diskontomäära kasutada jne.

„Väärtuse hindamise meetodi valimisel on kõige olulisem vaadata konkreetset ettevõtet. Kui selle rahavoo potentsiaal ehk tootlus on madal ning on indikatsioone, et väärtus võib olla kõrgem hinnates kulumeetodil, siis pole asjakohane tulumeetodil hinnata, kuna ratsionaalne investor ütleks, et kui väärtus kahaneb ajas, on järelikult mõistlikum ettevõtte tegevus lõpetada. Aga tegelikult oleneb kõik sellest, mis ettevõttega on tegemist, kus ta tegutseb ja millist infot veel omame. Ehk kui on piiranguks see, et võrdlusettevõtted puuduvad, tuleb järelikult vaadata muid meetodeid kui turumeetod. Samuti on variant vaadelda mitut meetodit korraga või neid kombineerida. Kui räägime varahaldamisettevõttest, mis haldab mingeid kinnisvaraobjekte, hinnatakse seda üldiselt netovarameetodil, aga selle omanduses olevate objektide õiglane väärtus leitakse tihtipeale tulumeetodil. Eesti ettevõtete puhul lähtutaksegi enamasti tulumeetoditest.”

Kasutusväärtus ja õiglane väärtus

Väärtuse hindamisel tulevad mängu ka mõisted õiglane- ja kasutusväärtus. Kasutusväärtusest räägitakse vara väärtuse hindamisest bilansipäeval ning seda hinnatakse kaetava väärtuse testi tegemisel, kui on indikatsioone, et vara väärtus on langenud. Kaetava väärtuse testi läbiviimisel on kaks varianti – kas teha väärtuse test, kus leitakse õiglane väärtus miinus müügikulutused või leitakse vara kasutusväärtus. Esimese puhul võib eeldada, et vara bilansiline maksumus saab kaetud läbi müügitehingu. Kasutusväärtuse puhul aga eeldatakse, et vara jääkmaksumus saab kaetud läbi vara jätkuva kasutuse. Peamine vahe kasutusväärtuse ja õiglase väärtuse vahel on, et kasutusväärtuse puhul ei saa arvesse võtta täiendavaid investeeringuid, mis selle vara seisukorda märkimisväärselt parandaks. Näiteks kui hotellis planeeritakse tulevikus suurt parendust, mille tulemusel muudetakse see kahetärnilisest hotellist kolmetärniliseks, siis kasutusväärtuse leidmisel neid investeeringuid ja täiendavaid tulusid arvesse ei võeta. Küll aga võib neid arvestada õiglase väärtuse hindamisel tulumeetodil.

Nõmper nendib, et allahindluseid ei tasu karta, sest kui majanduses on paremad ajad ja ajutisest kriisist välja saab, saab allahindlused tühistada. Tühistada ei saa vaid firmaväärtuse allahindlust. „Üldiselt on Eesti finantsaruandluse raamistik väga soetusmaksumuse keskne. On küll ajaloos olnud arenguid – näiteks on lubatud kinnisvara- ja finantsinvesteeringute, bioloogilise vara kajastamine õiglases väärtuses. Samas ollakse konservatiivne selles osas, et kui palju on lubatud põhivara kajastada õiglases väärtuses.”

Paljud ettevõtjad peavad seetõttu plaani minna üle rahvusvahelisele raamatupidamisstandardile ehk IFRS-ile, mis on rohkem õiglase väärtuse keskne ja lubab üles hinnata väärtuseid, mida Eesti seadused ei luba. Näiteks põhivarade puhul on teatud juhul lubatud väärtuse korrigeerimine ja õiglases väärtuses kajastamine. Samm IFRS-iga liitumiseks tuleks aga tugevalt enne läbi kaaluda ja nõustajatega nõu pidada, sest esiteks nõuab see palju ümberarvestamist ning ka ajalugu tuleb n-ö ümber arvestada ja algsaldod korrigeerida. Lisaks on hiljem aastaaruannetes ja nende lisades avaldatav informatsiooni maht oluliselt suurem ja IFRSi kasutuselevõtuga muutub ettevõtte tegevus läbipaistvamaks, mis samas kõigile ei pruugi sobida.

„Peale selle on meil juba mõned aastad lubatud erinevate aruandlusvormide kasutamine nagu mikro-, väike-, keskmise ja suurettevõtja aruandlusvorm ning paljud kasutavad lihtsaimat ehk mikroettevõtjate vormi. Ent mikroettevõtja vormi puhul ei ole ka Eesti finantsaruandluse standardi järgi võimalik kajastada mitte ühtegi varaobjekti õiglases väärtuses. Võib öelda, et aastaaruannete nudimine hakkab lõivu maksma neile, kes sooviksid õiglast väärtust näidata – kõigepealt tuleb üle minna väikeettevõtja vormile ja alles siis saab näiteks oma kinnisvarainvesteeringuid õiglases väärtuses kajastada,” selgitab Nõmper. Ehk mida rohkem õiglast väärtust, seda rohkem teavet tuleb aruandes avaldada.

Enamlevinud vead, mida väärtuse hindamisel tehakse

Esimene eksimise koht on meetodi valimine, sest valides kulu-, tulu- või turumeetodi peab valik olema põhjendatud. Vigade puhul tasub Nõmperi ja Mägi sõnul rääkida tulumeetodil tehtavastest hindamistest, kus on aluseks rahavoog ja selle aluseks omakorda prognoos. „Sellele tuleb pühendada omajagu tähelepanu ja aega, et ei tekiks vastuolusid näiteks ettevõtte tegevusala, ajalooliste tulemuste ning majanduskeskkonna prognoosidega. Kindlasti tuleks arvesse võtta rahandusministeeriumi ja Eesti Panga analüütikute hinnangud, kuhu majandus liigub,” selgitavad nad. „Tihti näeme, et kõik soovivad tulude poolele joonistada hokikepi-sarnase kasvukõvera, kuid kulude pool järgi ei tule või need kaks poolt ei ole loogilises seoses. Veel juhtub sageli, et käibekapitali muutus võrdsustatakse nulliga, aga rääkides kasvavast müügitulu prognoosist võib jääb käibekapital sellega seotuks.”

See on seotud ka koroonateemaga, sest eriolukordades on erinevad tingimused, mida tuleks ette osata näha: teatud kliendid ehk viivitavad maksetega, samuti hoitakse suuremat laovaru, et transpordisektori ebakindlusega toime tulla. Omaette teadus on ka tulumeetodi puhul diskontomäära leidmine. Peamine on, et prognoos oleks põhjendatud ja argumenteeritud.

Auditi poole pealt näevad eksperdid kõige sagedama veana vara väärtuse testimisel negatiivse stsenaariumi topelt arvestamist, kui rahavooge prognoositakse negatiivsena ja diskontomäärani jõudmisel pannakse seoses kehva majanduskeskkonnaga negatiivsust veel otsa. Nii jõutakse äärmiselt madala väärtuseni, mis ei ole aga õige. Levinud on ka põhivarade üleamortiseerimine – klassikaline Eesti ettevõte amortiseerib oma põhivara nullini ja teeb seda päris lühikese aja jooksul. Audiitorid aga näevad, et kuigi vara väärtus on null, töötavad masinad tootmises veel väga hästi, teenivad ka ettevõttele rahavoogu ning nende müügist tekib lõpuks veel ka positiivne rahavoog.

Nõmperi ja Mägi hinnangul ei tee Eesti ettevõtjad selliseid vigu pahatahtlikkusest, vaid nad lihtsalt ei oska taolistele asjadele tähelepanu pöörata. „Juhtide koormused on väga suured ning sageli alatähtsustatakse juhtimishinnangute andmist. Aga tegelikkuses on kõik juhtide olulisemad otsused aastaaruandest loetavad. Kuna eriolukord kestab ning keegi ei tea, kuhu see välja viib ega oska rahavoogusid prognoosida, on mõttekas koostada mitu tulevikustsenaariumit ning kirjeldada millest mingi versioon on mõjutatud ning rakendada neile turupõhist diskontomäära.”

Kui ettevõttes on finantsaruandlus heal tasemel ning igakuiselt vaadatakse tulemusi ja prognoose, siis pole väärtuste hindamine probleem. Ja see on normaalne, kui varade hindamise juures veidi hätta jäädakse, sest abi küsimine on tugevuse märk! Keegi ei ole spetsialist igal alal. Ekspertide kaasamine maandab riske ning mitmekesi arutades jõutakse tõenäoliselt parema tulemuseni!