Raamatupidamise Toimkonna Juhendi (RTJ) 6 alusel ei ole kinnisvarainvesteering lihtsalt „maja bilansis“, vaid tegemist on varaga, mida hoitakse eesmärgiga teenida renditulu, saavutada väärtuse kasvu või mõlemat.
Anname ettevõtetele lühidalt ülevaate: millal peab kinnisvarainvesteeringu väärtuse üle vaatama, mida peab RTJ 6 järgi õiglase väärtuse hindamisel kindlasti silmas pidama ning millised on peamised kohad, millega eksitakse.
Millal tuleb kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus üle vaadata?
Kinnisvarainvesteeringu kajastamine sõltub valitud arvestuspõhimõttest. RTJ 6 võimaldab kasutada kas õiglase väärtuse meetodit või soetusmaksumuse meetodit.
Õiglase väärtuse meetodi puhul hinnatakse vara igal aruandekuupäeval turupõhises väärtuses. Väärtuse muutused kajastatakse otse kasumiaruandes ja amortisatsiooni ei arvestata.
Soetusmaksumuse meetodi rakendamisel kajastatakse kinnisvarainvesteeringut sarnaselt materiaalse põhivaraga. Vara bilansiline väärtus kujuneb soetusmaksumusest, millest on maha arvatud kulum ja võimalikud väärtuse langusest tulenevad allahindlused.
Oluline on mõista, et kui ettevõte on otsustanud kasutada õiglase väärtuse meetodit, muutub väärtuse hindamine püsivaks osaks finantsaruandlusest ja juhtimispraktikast.
Mida õiglast väärtust hinnates kindlasti arvesse võtta ja millega sageli eksitakse?
Juhina tasub mõelda järgmistele küsimustele:
1. Kas väärtus peegeldab turgu, mitte ettevõtte/omaniku ootust?
- Kas lähtuti reaalsest turuinfost (tehingud, üüritasemed, tootlusmäärad ja üldine majanduskeskkond)?
- Kas on välistatud konkreetse investori eeldused ja ootused hinnatava vara kohta, mis ei ole turutingimustega kooskõlas?
- Kas on välistatud eritingimustel toimuva tehingu hind?
See on esimene koht, kus sageli eksitakse, kuna väärtus on leitud investorite ootuste või vara spetsiifiliste omaduste põhjal, mitte turutingimustel.
2. Millist meetodit kasutame?
- Parim indikaator kinnisvara väärtuse kohta on selle turuväärtus, mis on kättesaadav aktiivsel avatud turul identse vara kohta.
- Aktiivse turu puudumisel on võimalik väärtust hinnata näiteks hiljuti sarnaste objektidega tehtud turutehingute alusel või kasutades diskonteeritud rahavoogude meetodit (DCF).
3. Millised rahavood on DCF mudelis sees?
- Oluline on hinnata vara võimet genereerida tulevikus rahavooge ning arvestada nii tulu kui ka kulusid, mis kaasnevad kinnisvara omamise ja kasutamisega.
- Hindamismudelis peavad olema arvesse võetud kõik olulised rahavood: üüritulu koos vakantsuse ja võimalike soodustustega, vara hoidmisega seotud kulud, tulevased parendused või reserv (CAPEX) ning jätkuväärtus.
4. Kas arvestati objekti parimat kasutusviisi?
- Kas kinnisvara praegune kasutusviis on selle parim võimalik kasutus või eksisteerib turul realistlik alternatiiv, mis looks suuremat väärtust?
- Kas arvestati, mis on juriidiliselt (planeering), füüsiliselt ja rahaliselt realistlik?
5. Kas hinnang on aruandekuupäeva seisuga?
- Väärtushinnang peab olema kooskõlas aruandekuupäeva seisuga kehtiva olukorraga. Kui hindamine on tehtud varasemal kuupäeval, tuleb analüüsida, kas vahepealsed sündmused (turumuutused, uued lepingud, suured remonttööd) mõjutavad vara väärtust.
Sageli arvatakse ekslikult, et kui vara müügi plaane ei ole, siis uut hindamist ei ole tarvis teha, olenemata sellest, kas on toimunud olulisi turumuutusi või ka suuremaid remonttöid.
Juhul kui ärikinnisvarale on väljast tellitud hindamisaruanne, siis peab ärikinnisvara hindajal olema 7. taseme kutsetunnistus.
6. Müügikulutused
- Müügikulutuste arvestamine sõltub rakendatavast raamatupidamisstandardist ja vara klassifikatsioonist. RTJ 6 kohaselt kajastatakse kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus ilma müügikulutusi maha arvamata. Praktikas esitavad hindajad sageli väärtuse pärast eeldatavate müügikulutuste mahaarvamist, mistõttu RTJ-i alusel koostatud aruannetes peab finantsjuht või raamatupidaja hindamisaktis toodud summat vastavalt korrigeerima. Rahvusvaheliste raamatupidamisstandardite (IFRS) kohaselt kasutatakse müügikulutuste mahaarvamist teatud juhtudel, kuid mitte RTJ-i kohaselt kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse kajastamisel.
See on ühtlasi ka kõige tavalisem eksimuse koht.
Kui nendele küsimustele on olemas selged vastused, on kinnisvarainvesteering ettevõtte seisukohast juba mitte lihtsalt „hoone bilansis“, vaid teadlikult juhitud investeering, mille õiglane väärtus toetab nii omanike otsuseid, finantseerimist kui ka usaldusväärset aruandlust.
