Maamaks

Kõik kodud polegi päris kodud

Autor: Gaily Kuusik

20. mail 2015 sai Eestis n-ö kivisse raiutud põhimõte, et kõik pole seaduse ees võrdsed, vaid on võrdsemaid ning igati õigustatult. Jah, just sel maikuu päeval tegi Riigikohus otsuse, milles leidis, et koduomanike maamaksusoodustus ei pea andma maksuvabastust kõigile koduomanikele.[1]

Õiguslik taust

Alates 1. jaanuarist 2013 kehtib maamaksuseaduse §-i 11 uus redaktsioon, mille kohaselt on kodualune maa maamaksust vabastatud kogu Eestis. Maamaksust vabastatud maatüki suuruseks on linnas, vallasiseses linnas, alevis, alevikus ning üldplaneeringuga kohaliku omavalitsusüksuse või maakonnaplaneeringuga maavanema poolt tiheasustusega alaks määratud alal 0,15 ha ning mujal 2,0 ha. Korteriomandite puhul kehtib maksuvaba piirmäär igale korteriomandile vastava maa kohta.

Seaduse rakendamisel selgus erinevalt poliitikute reklaamjutust, et mitte kogu kodualune maa ei ole maamaksust vabastatud, vaid maksuvabastus puudutab üksnes neid maksumaksjaid, kelle kodualune maa on 100% elamumaa ning maatüki suurus ei ületa 0,15 või 2,0 ha. Seega võis juhtuda näiteks nii, et kahes ühesuguses majas asuvatest korteritest said ühed korterid maamaksust täieliku vabastuse, teised aga olid sunnitud maamaksu tasuma, kuna näiteks ühes korteris asub äriruum.

Kehtiv maamaksususeadus ei defineeri täna mõistet kodualune maa, mistõttu oli vaidlemiseks igati alust.

Asjaolud

Riigikohtusse jõudis kaebus isikutelt, kes on korteriomanikud elamutes, mis asuvad mitme sihtotstarbega ehk liitsihtotstarbega maatükkidel. Osaliselt on katastriüksuste kasutusotstarbeks elamumaa, osaliselt äri- ja/või sotsiaalmaa. Liitsihtotstarve on kõikide korterite puhul tingitud sellest, et vaidlusega seotud majades on ka mitteeluruume.

Selle juhtumi puhul koondati Eesti Maksumaksjate Liidu (EML) abiga kokku viis sarnase sisuga kaebust ning koos läbiti kõik kohtuastmed. Nii halduskohus kui ka ringkonnakohus leidsid, et maksuhaldur on lähtunud maksustamisel kehtivast seadusest ning seega on maamaksu määramine õiguspärane.

Kohtute põhjendused

Tallinna Halduskohus selgitas, et mõistet elamumaa ei saa tõlgendada selliselt, et elamumaaks loetakse kogu kinnistu, st ka liitsihtostarbega katastriüksuse muule sihtostarbele vastav osa. Korteriomandi puhul ei ole maatükk reaalosadena piiritletud, vaid see on kõigi korteriomanike kaasomandis, mistõttu ka ärimaa või sotsiaalmaa ei ole kinnistust konkreetselt piiritletud.

Tallinna Halduskohus nõustus küll kaebajatega, et isikuid koheldakse erinevalt võrreldes teiste koduomanikega, kuid leidis, et selline erinev kohtlemine ei ole põhiseaduse §-s 12 sätestatud võrdsuspõhimõttega vastuolus.

Kolm kohtuastet tuginesid kaebuste rahuldamata jätmisel asjaolule, et kaebajate korterite juurde kuulub mõttelise osana nii elamumaad kui ka mitteelamumaad. Elamumaa osas andis maksuamet kaebajatele maksusoodustust. Maamaksu tasumist nõuti korteri juurde kuuluva äri- või sotsiaalmaa eest. Kokkuvõtlikult leiti, et maksuamet ega kohus ei saa elamumaa puhul kehtivat maksusoodustust laiendada mitteelamumaale.

Riigikohtu halduskolleegium otsust lugedes jääb mulje, et kohus pole soovinud asja sisuliselt lahendada ja otsuse langetamisel mindi pigem lihtsama vastupanu teed ning argumenteeriti pigem formaalsetest põhimõtetest lähtudes. Jah, kohus nõustus kaebajatega selles, et neid koheldakse ebasoodsamalt võrreldes korteriomanikega, kelle elamu asub täielikult elamumaal. Viimased saavad maksusoodustust kogu maa eest, mis neile korteriomandi koosseisus kuulub.

Ebasoodsam kohtlemine pole põhiseaduse vastane

Siiski leidis kohus, etkaebajate ebasoodsam kohtlemine ei ole põhiseaduse vastane. Üldjuhul on maksusummad korteri juurde kuuluva maa eest väikesed. Maksusoodustuste kehtestamine on poliitiline otsus, mitte põhiseadusest tulenev kohustus. Kohus võib kontrollida maksusoodustuste tegemist vaid piiratud ulatuses.

Riigikohus on varasemates lahendites tõdenud, et maksukohustuslaste täielikku ühetaolist kohtlemist on koduomaniku maamaksusoodustuse andmisel raske või isegi võimatu saavutada. Kuigi võrdse kohtlemise seisukohast võiks maksusoodustuse laiendamine korteri juurde kuuluvale maale paljudel juhtudel olla õiglane, võib esineda ka olukordi, kus soodustuse tegemist ei saa sarnasel viisil põhjendada. Mitteelamumaaga seonduvate asjaolude täpsem väljaselgitamine tooks praegu kehtiva seaduse järgi maamaksu administreerimisel kaasa ebamõistlikud kulud. 

Ma ei saa siiski märkimata jätta, et kohtul oleks olnud ka teisi lahendeid. Sisuliselt maksusummade suuruse ja administreerimise kulude taha pugemine tundub IT-lahenduste võimalusterohkuses isegi veidi silmakirjalik. Tuues võrdluseks tänaste elektrooniliste maamaksuteadete ja enam kui kümne aasta taguste paberkandjal allkirjastatud ja posti teel edastatud maamaksuteadete[2] väljastamise kulud, on siililegi selge, et need kulud ei ole kuidagi võrreldavad ei töömahu ega ajakulu poolest.

Maksusumma suurus ei saa olla õigustus jätta vaidlus sisuliselt analüüsimata. Leian, et õigusriive suurus ei piirdu üksnes rahalise väärtusega. Jah, minu 12-eurone maamaks on tõesti muude kuludega võrreldes ebaoluline, kuid on ka neid, kes ei ela linna servas, vaid kesklinnas või vanalinnas ning kelle maamaks on seetõttu kordades suurem.

Kolleegium rõhutas, et ainult riigikogul on seadusega võimalik laiendada maksusoodustust eluruumi juurde kuuluvale mitteelamumaale täies ulatuses, sõltumata mitteelamumaa kasutamise asjaoludest.

Maksusumma arvestust saaks muuta

Mõeldes veidi laiemalt, on enamikule selge, et mitteeluruumi omanik kasutab üksnes mitteeluruume ja eluruumi omanik eluruume. Seega on ekslik leida, et eluruumi juurde kuulub ka mitteelamumaad. Asjaolu, et tänane maamaksuarvestus on seotud protsentidega kinnistusraamatus, mitte aga konkreetse katastriüksuse sihtotstarbega, on tehniline küsimus, mitte maksu määramise sisuline küsimus. Maksusumma arvestamise loogikat on võimalik muuta üsna hõlpsasti selliseks, et see annaks õiglasema tulemi.

Riigikohus möönis, et isegi kui seadusandja eesmärk oli vabastada ka liitsihtotstarbega maal paiknevate korterite omanikud täielikult maamaksust, ei loonud ta erinormi, mis võimaldaks kohaldada maksusoodustust korteri juurde kuuluvale mitteelamumaale. Maksuhaldur ja kohtud ei saa maamaksuseaduse § 11 lg 1 kohaldamisel äri- ja sotsiaalmaad võrdsustada elamu­maaga. Maksusoodustus saab tuleneda vaid seadusest.

Ilmselt olen naiivne, kui eeldasin, et suurelt välja reklaamitud koduomanikele mõeldud maamaksuvabastus kehtib kõikidele koduomanikele, sõltumata sellest, kas kodu on väike, suur või keskmine ja kas see asub linnas või maal ning kas majas veel keegi asub või mitte.

Kolleegium nõustus kaebajatega, et selline maksusoodustuste andmise kord kohtleb neid ebasoodsamalt võrreldes korteriomanikega, kelle elamu asub täielikult elamumaal. Viimased saavad maksusoodustust kogu maa mõtteliselt osalt, mis neile korteriomandi koosseisus kuulub. Maamaksuseaduse § 11 lg 1 riivab kaebajate võrdsuse põhiõigust koos omandi põhiõigusega (põhiseaduse § 12 ja § 32).

Kolleegium möönis, et üldjuhul tagaks korterelamu aluse liitsihtotstarbega katastriüksuse õiglase maksustamise maamaksu nõudmine üksnes mitteeluruumi omanikult. Mitteelamumaa osakaal katastriüksuse liitsihtotstarbest vastab üldjuhul mitteeluruumide osakaalule elamus. Seega laekuks mitteeluruumi juurde mõttelise osana kuuluva maa arvelt piisavalt maamaksu, et maksustada mitteelamumaa sihtotstarbele vastav osa liitsihtotstarbega maatükist.

On mõistetamatu, kuidas olukorras, kus kohus tunnistab, et isikuid koheldakse ebavõrdselt ning mitteeluruumide omanikelt kogutav maksuosa oleks piisav, peetakse siiski õiglaseks ja aktsepteeritavaks seda, et osad koduomanikud on sunnitud oma ainsalt kodult siiski maamaksu tasuma.  

Kohus põhjendas oma seisukohta: kui maksuhaldur või talle maakasutuse kohta andmeid edastav kohalik omavalitsusüksus peaks maksusoodustuse kohaldamisel hakkama välja selgitama põhjuseid, miks kuulub korterelamu juurde mitteelamumaad, suurendaks see maamaksukohustuse suuruse ja maamaksust laekuva tuluga võrreldes ebaproportsionaalselt halduskoormust.

Riigikohtu otsuse punkti 19 kohaselt nõustus kolleegium varasemate kohtuastmete seisukohtadega, et kaebajate ebasoodsam kohtlemine on kooskõlas põhi­seadusega. Korteri juurde kuuluva maa maksustamine ei riiva üldjuhul omandiõigust intensiivselt. Praegusel juhul käib vaidlus maksusoodustuse üle. Maksusoodustuste kehtestamisel on seadusandjal suur otsustusruum. Kohtuliku kontrolli ulatus on seetõttu piiratud. Riigikohus on korteriomandi ja kaasomandi erinevuse kohta tõdenud, et maksukohustuslaste täielikku ühetaolist kohtlemist on koduomaniku maamaksusoodustuse andmisel raske või isegi võimatu saavutada[3].

Kas oleks olnud alternatiivi?

Minu hinnangul on kohtud lähtunud otsuse tegemisel üksnes formaalsetest kriteeriumitest ning jätnud arvestamata asja tegeliku sisu. Vaidluse eesmärk ei olnud põhja lasta täna kehtivat kodualuse maamaksuvabastuse süsteemi, vaid leida lahendus põhjendamatule erisusele.

On absurdne, et kahes kõrvuti asuvas kortermajas, kus on ühesuguse planeeringuga korterid, kus toimib sama kütte- ja veesüsteem ning kasutatakse samu teenusepakkujad, saavad ühe maja elanikud maamaksuvabastuse kodule täies ulatuses ja teised mitte. Seejuures on ainsaks õiguslikuks põhjenduseks, miks ühe maja elanikud maksusoodustust ei saa, asjaolu, et nende maja ühes korteris asub näiteks ametiühing või noortekeskus.

Ebaõiglusest rääkides ei saa märkimata jätta ka seda, et täna on suur hulk äriühinguid registreeritud osanike kodusele aadressile, samas aga kodualuse maa maksuvabastust saadakse täies ulatuses ja siin seadusandja õiguslikku probleemi ei näe.

Riigikohtu lahend sekkub koduomanike õigustesse tegelikult isegi intensiivsemalt, kui oleks arvata võinud. Riigikohtu otsuse punkti 20 kohaselt ei ole eluruumi omanikel õigust nõuda mitteeluruumi omanikult tekkinud maksukohustuse hüvitamist. Seega on tekkinud olukord, kus hulk isikuid tasuvad riigile põhjendamatult maksu, saamata õigust selle kompenseerimiseks. Nokk kinni, saba lahti.

[1] Riigikohtu halduskolleegiumi 20.05.2015 otsus nr 3-3-1-13-15, internetist kättesaadav: http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=RK/3-3-1-13-15.

[2] Olles 12 aastat tagasi Maksuametis praktikal, sai ka artikli autor maamaksuteateid
kokku voltida, ümbrikutesse panna ning markeerida.

[3] Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 29. jaanuari
2014. a otsus asjas nr 3-4-1-52-13, p 58.