Autor: Tõnis Elling
2015. aasta 1. jaanuarist peab eluruumide rent olema maksuvaba ka siis, kui eluruumid antakse kasutamiseks äriliseks tegevuseks. Eluruumide üürile, rendile ja kasutusvaldusesse andmine on maksuvaba käive, sõltumata sellest, kuidas üürnik, rentnik või kasutusvaldusesse võtja seda ruumi kasutab.
Vastavalt käibemaksuseaduse (KMS) § 16 lg 2 p 2 ei maksustata käibemaksuga kinnisasja või selle osa üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmist. Tegemist on maksuvaba käibega. Kinnisasja renti võib küll vabatahtlikult maksustada, aga välja arvatud eluruumide puhul. Selle sätte mõte on see, et kui ruumid üüritakse välja eluruumideks, siis ei kasutata neid ettevõtluses, tegemist on lõpptarbijatega ja selle tõttu on ka üürnike huvides see, et üürile käibemaksu ei lisata. VÕS-i järgi on eluruum elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum.
Eluruumi definitsioon iseenesest ei välista eluruumi kasutamist äriruumina. Just selline ongi seni olnud Eestis maksumaksjate praktika. Paljud väikefirmad on registreeritud asutaja või omaniku kodusele aadressile ja paljudel on kodukontor. Samuti on laialt levinud olukord, kus äriühing rendib endale sobivas kohas korteri, mida kasutab kontorina. Keegi kontoris ei maga, kuigi kõik tingimused on selleks olemas. Hoolimata sellest, et projektijärgne kasutusotstarve ruumidel on eluruum, sai rendileandja vajadusel rendile siiski käibemaksu lisada, kuna ruume ei kasutata eluruumidena, vaid äritegevuseks. Maksustamisel või mittemaksustamisel lähtuti seni tehingu tegelikust majanduslikust sisust, mitte registrijärgsest korteri staatusest.
Alates 2015. aasta 1. jaanuarist on rahandusministeerium oma seisukohta selles küsimuses täpsustanud. Eluruumide rent peab olema maksuvaba ka siis, kui eluruumid antakse kasutamiseks äriliseks tegevuseks. Eluruumide üürile, rendile ja kasutusvaldusesse andmine on maksuvaba käive sõltumata sellest, kuidas üürnik, rentnik või kasutusvaldusesse võtja seda ruumi kasutab. Eluruumi üürile ja rendile andmine on maksuvaba ka siis, kui üürnik või rentnik kasutab seda oma maksustatava käibe jaoks. Näiteks kui maksukohustuslane annab eluruumi rendile isikule, kes osutab seal ruumides majutusteenust (näiteks külaliskorter), siis käsitatakse eluruumi rendile andmist maksuvaba käibena.
Kindlasti tuleb rahandusministeeriumi selline imperatiivne seisukoht paljudele maksumaksjatele üllatusena. Selgemaks ei tee olukorda ka see, et sisuliselt lubab VÕS § 272 käsitleda igat eluruumi äriruumina. Nagu eelnevalt mainitud, on äriruum igasugune ruum, mis on kasutatav majandus- või kutsetegevuses.
Kes ja mille alusel hakkab defineerima, mis on eluruum ja kas ning millal muutub ta äriruumiks? Juhul kui ettevõtja leiab endale sobiva suurusega, sobivas kohas asuva korteri ja otsustab sinna oma kontori teha ja seda kasutada ainult ärilisel eesmärgil, siis kehtiv seadus tegelikult ei keela sellise ruumi rendile käibemaksu lisamist. Tegemist on küll eluruumiga, aga seda kasutatakse äriruumina. Korterit kasutab ettevõtja, mitte lõpptarbija.
Kui mingil põhjusel maksuvabastuse tõttu käibemaksu ahel katkeb, siis on tegemist käibemaksu kumulatsiooniga, mis on üks olulisemaid neutraalsuse põhimõtte rikkumisi. Üürileandja on maja ehitamisel või soetamisel reeglina käibemaksu tasunud ja selle ka sisendkäibemaksuna maha arvanud. Kui nüüd tema müügikäive peab olema maksuvaba, siis jääb sisendkäibemaks varjatud kujul teenuse hinna sisse. Käibemaksudirektiivi eesmärk on selliseid olukordi igal võimalusel vältida. Loomulikult ei õnnestu see alati, aga liikmesriikidel tuleb see eesmärgiks seada.
Lisaks seisab üürileandja suure tõenäosusega probleemi ees, et tal tuleb hakata tegema iga kalendriaasta lõpul sisendkäibemaksu ümberarvestust tasutud ja maha arvatud sisendkäibemaksu osas. Kinnisasjade puhul on ümberarvestamise periood 10 aastat. Kui üürileandja on maja ehitanud või ostnud maksustatava ettevõtluse tarbeks ja seni on ta seda ka teinud, siis nüüd tuleb tal osa käivet deklareerida maksuvabana ja seoses sellega ka osa maha-arvatud sisendkäibemaksust riigile tagasi maksta.