Kinnisvarainvesteeringute kajastamine

Kas õiglase väärtuse või soetusmaksumuse meetod?

Kinnisvarainvesteeringute kajastamist õiglase väärtuse meetodil kasutatakse siis, kui investeeringute õiglast väärtust on võimalik mõistliku kulu ja pingutusega usaldusväärselt hinnata. Muudel juhtudel tuleb kasutada soetusmaksumuse meetodit.

Vastavalt Eesti Raamatupidamise Heale Tavale ning Raamatupidamise Toimkonna Juhendile (RTJ) 6 „Kinnisvarainvesteeringud“ kajastatakse kinnisvarainvesteeringud (edaspidi KVI) õiglase väärtuse meetodil või soetusmaksumuse meetodil ning valitud meetodit tuleb järjepidevalt rakendada. Soetusmaksumuse meetodilt õiglase väärtuse meetodile üleminek on üldjuhul põhjendatav, sest suureneb majandusaruannete täpsus ja läbipaistvus. Vastupidist tegutsemist ehk õiglase väärtuse meetodilt soetusmaksumuse meetodile üleminekut on aga palju raskem põhjendada.

Õiglase väärtuse meetodi rakendamisel on ettevõtte finantsaruandlus kolmandatele osapooltele läbipaistvam ja täpsem, samas on ettevõtte omakapital KVI õiglase väärtuse languse ajal haavatav. Õiglase väärtuse meetod on ainuke valik ettevõtetele, mille eesmärk on kinnisvara väärtuse kasvatamine ning mis kasutatavad avalikkuselt saadavaid vahendeid. Soetusmaksumuse meetodi rakendamisel on ettevõtte bilanss vähem tundlik KVI õiglase väärtuse muutustele ning konservatiivsem, sest ei ole arvesse võetud väärtuse muutusest tekkivaid realiseerimata kasumeid. Soetusmaksumuse meetodi kasutamine on aktsepteeritav, kui aruandel ei ole teisi huvitatud osapooli peale omaniku.

Õiglase väärtuse meetod

Õiglase väärtuse meetodil kajastatakse kinnisvarainvesteeringuid, mille õiglast väärtust on võimalik mõistliku kulu ja pingutusega usaldusväärselt hinnata. Kõiki teisi kinnisvaraobjekte hinnatakse soetusmaksumuses.

Hindamaks, kas õiglane väärtus on usaldusväärselt mõistliku kulu ja pingutusega leitav, tuleb kaaluda järgmisi aspekte:

  • hindamisega kaasnev rahaline ja ajaline kulu suhtena sellest saadavasse kasusse;
  • hindamise usaldusväärsus;
  • kasu aruande lugejale.

Kõige usaldusväärsema  hinnangu saab ettevõtteväliseid sõltumatuid professionaale kasutades. Samas kui ettevõttel on kinnisvara alane kompetents olemas, ei ole keelatud ka ettevõtte enda hinnang õiglasele väärtusele.

Turuväärtus osutab õiglasele väärtusele

Kõige parema indikatsiooni kinnisvarainvesteeringu õiglasele väärtusele annab objekti turuväärtus, mis sisuliselt on soodsaim hind, mida müüja võiks saada avatud turul objekti müümisel ja ostja selle soetamisel.

Õiglase väärtuse meetodil kajastatud kinnisvarainvesteeringuid tuleb hinnata igal bilansipäeval ning muutused õiglases väärtuses tuleb kajastada kasumiaruandes.

Õiglase väärtuse meetodi kohaselt kajastatakse kinnisvarainvesteeringud, millel on võrdlustehingud või usaldusväärselt hinnatavad rahavood õiglases väärtuses. Objektid, millel võrdlustehingud puuduvad ja rahavood pole usaldusväärselt hinnatavad, kajastatakse soetusmaksumuse meetodil nii kaua, kuni õiglast väärtust on võimalik uuesti hinnata. Sel juhul määratakse objekti soetusmaksumuseks enne ümberklassifitseerimist olnud väärtus. Kui kinnisvaraobjektil on määratletav kasulik eluiga (kõik kinnisvara objektid, v.a maa) tuleb soetusmaksumuse kajastamise perioodil arvestada varalt ka kulumit.

Õiglase väärtuse meetodi rakendamise mõjud:

  • muutused väärtuses võetakse igal aastal arvesse kasumiaruandes;
  • kui õiglast väärtust ei ole võimalik hinnata, siis kajastatakse KVI soetusmaksumuse meetodil ning varalt arvestatakse kulumit.

Õiglase väärtuse meetod annab täpsema hinnangu

Eeltoodust näeme, et õiglase väärtuse meetod mõjutab ka ettevõtte omakapitali. Kui kinnisvara hind tõuseb, siis omakapital suureneb. Kinnisvara hindade languse ajal aga omakapital väheneb kasumiaruandes kajastavate väärtuste muutuste tõttu. Seega on majanduskeskkonnas, kus kinnisvara hinnad langevad, ettevõtte omakapital kergesti haavatav ning võib tekkida vajadus omakapitali suurendamiseks.

Üldiselt tagab õiglase väärtuse meetodi kasutamine KVI kajastamisel majandusaasta aruannete suurema läbipaistvuse ja usaldusväärsuse osanike, investorite ja kolmandate osapoolte poolt, sest varade väärtus on täpsemini hinnatud.

Soetusmaksumuse meetod

Peale õiglase väärtuse meetodi on võimalik KVI kajastada ka soetusmaksumuse meetodil. Raamatupidamise Toimkonna selgituse kohaselt on soetusmaksumuse meetod praktikas väga levinud väiksemate ettevõtete seas. See on neile vajalik, sest „mõistliku kulu ja pingutuse“ hindamine tekitaks lisakoormust, millest saadav kasu ei pruugi seda õigustada.

Soetusmaksumuse meetodi kasutamisel  käsitletakse kõiki kinnisvarainvesteeringuid vastavalt RTJ juhendile 5 „Materiaalne ja immateriaalne põhivara“ ehk käsitletakse nagu põhivara objekte. Seega tuleb KVI-le määrata kasulik eluiga, arvestada kulumit ning võtta arvesse võimalikud allahindlused, mis tulenevad väärtuse langusest. Seega on soetusmaksumuse meetodi puhul juhtkonnal kohustus igal bilansipäeval hinnata, kas on märke vara väärtuse langusest.

Märkideks vara väärtuse langemise kohta võivad olla järgmised asjaolud:

  • vara turuväärtus on langenud oluliselt kiiremini, kui võiks eeldada, lähtudes aja möödumisest või vara normaalkasutusest;
  • üldine majanduskeskkond ja turusituatsioon on halvenenud, mistõttu on tõenäoline, et varast genereeritav tulu väheneb.

Mõlemad asjaolud võivad tekkida näiteks kinnisvaraturul toimuvate muutuste tagajärjel, kui hinnad langevad. Täpsemalt on kogu nimekiri väärtuse langusele viitavatest asjaoludest toodud RTJ juhendi 5 paragrahvis 54. Lisaks Raamatupidamise Toimkonna juhendis mainitud asjaoludele võib olla ka muid märke vara väärtuse langusest ning sellisel juhul tuleb läbi viia vara väärtuse test.

Vara väärtuse test

Vara väärtuse testi puhul leitakse vara kaetav väärtus, mis on suurem vara õiglasest väärtusest miinus müügikulutused või vara kasutusväärtusest. Varade allahindlus tuleb kajastada ainult siis, kui bilansiline maksumus on mõlemast eelnevast nimetatud näitajast väiksem. Seega kui juba vara õiglane väärtus miinus müügikulutused on suuremad kui bilansiline väärtus, puudub vajadus kasutusväärtuse hindamiseks.

Vara õiglase väärtuse hindamisel tuleb lähtuda järgmistest aspektidest:

  • siduvas müügilepingus kokku lepitud vara müügihind;
  • siduva müügilepingu puudumisel vara turuväärtus aktiivsel turul;
  • siduva müügilepingu ja aktiivse turu puudumisel vara eeldatav müügihind sõltumatute osapoolte vahelises tehingus, võttes arvesse hiljutisi sarnaseid tehinguid samas tööstusharus.

Kui eelnimetatud indikaatorid ei ole usaldusväärselt hinnatavad, on vaja leida vara kasutusväärtus. Vara kasutusväärtuse leidmiseks tuleb koostada antud varast tekkivate rahavoogude projektsioon ning läbi diskonteerimise leida rahavoo nüüdisväärtus.

Kinnisvarainvesteeringute kajastamisel soetusmaksumuse meetodil ei võeta tegelikke vara väärtuse muutusi arvesse ning kinnisvarainvesteeringute soetusmaksumus saab suureneda ainult siis, kui kinnisvarale tehakse parendusi. Jooksva remondi ja hooldusega seotud kulud kajastatakse kasumiaruandes kuludes nende tekkimise perioodil. Kinnisvaraobjekti väärtuse langused kajastatakse ainult juhul, kui lisaks õiglasele väärtusele on kasutusväärtus bilansilisest maksumusest väiksem, mistõttu ilma parendusteta vara väärtus bilansis ajas väheneb.

Seega ei ole ettevõtte bilanss ning eelkõige omakapital vara õiglase väärtuse muutuste suhtes tundlik ning kinnisvarainvesteeringute väärtus bilansis pikemas perspektiivis pigem väheneb. Võrreldes õiglase väärtuse meetodiga on investoritel ning ka teistel osapooltel ettevõtte varade väärtust raskem hinnata. Samas kui ettevõttel puuduvad võlausaldajad ja muud kolmandad huvitatud osapooled, tagab soetusmaksumuse meetod konservatiivsuse, sest KVI väärtuse muutusest tekkivaid realiseerimata mitterahalisi kasumeid arvesse ei võeta.