Kinnisasja käibemaksustamine

Millal on krundi müük maksuvaba käive?

Autor: Tõnis Elling

Kinnisasja käive on reeglina maksuvaba, ent käibemaksuseadusega on sellele reeglile kehtestatud mõned erandid: nii ei ole maksuvaba käive näiteks krundi ja uusehitise müük. Kui aga ehitis on juba kasutusse võetud, siis on tegemist maksuvaba käibega.

Tõsi küll, kasutuses olnud ehitise müüki saab optsiooni korras käibemaksuga maksustada, kui kliendiks on maksukohustuslane ja ehitist kasutatakse ärilisel eesmärgil. Elu aga ei ole pahatihti nii must-valge. Mida teha siis, kui krundil asub hoone, mis on kasutuskõlbmatu ja ostja eesmärk on hoone lammutada, et sinna ehitada uus hoone? Teoreetiliselt on tegemist kinnistuga, millel asub hoone ja see peaks olema käibemaksuvaba müük. Kui aga lähtuda poolte tahtest ja eesmärgist ning tehingu majanduslikust sisust, siis on tegelikult müügi objektiks krunt. Krundi müüki tuleb aga sundkorras käibemaksuga maksustada. Kas lähtuda tehingu maksustamisel visuaalsest vaatlusest ja käibemaksuseaduse grammatilisest tõlgendusest või lähtuda maksustamisel tehingu majanduslikust sisust ja poolte tahtest? 

Sellel teemal on Eestis olnud vähemalt kaks üsna sarnastel asjaoludel toimunud kohtuvaidlust. Üks vaidlus jõudis Riigikohtusse ja teine lõppes Ringkonnakohtus. Ka on seda teemat käsitlenud Euroopa Kohus. Loomulikult on kõikide kaasuste tehiolud teatud määral erinevad, kuid üldistades saab Eesti kohtute ja ühtlasi ka maksuhalduri seisukoha kokku võtta järgmiselt:  kui ehitise lammutamist on alustatud enne ostu-müügi tehingut, lammutamise hind on tehingu väärtuse sisse arvestatud (müüja on võtnud kohustuse ostja eest hoone lammutada), siis on tegemist krundi müügiga. Ehk siis tehing tuleb sundkorras käibemaksuga maksustada (krundil olevat kasutamiskõlbmatut ehitist nagu ei oleks olemas). Kui lammutamist veel müügi hetkel alustatud ei ole, siis käsitletakse seda kui kinnistu müüki koos kasutuses olnud ehitisega, mis on maksuvaba käive, hoolimata sellest, et ehitis lammutatakse kohe pärast soetamist ning ostja soov ja eesmärk oli osta vaid krunt.

Riigikohus on välja toonud, et krunt koos ehitisega muutub maksustatavaks siis, kui olemasolev ehitis on lammutatud vähemalt sellisel määral, et ta ei vasta enam ehitusseaduses toodud definitsioonile või kui kinnistu müüja on võtnud endale lepingulise kohustuse ehitis lammutada. Seega tuleb maksumaksjatel hoolikalt jälgida, kuidas leping sõnastada ja millal lammutustöödega alustada.